Transmettre par parts
Donner des parts sociales à ses enfants progressivement, en utilisant l'abattement de 100 000 € par parent tous les 15 ans, plutôt que de léguer un bien d'un bloc.
TRANSMETTRE · SCI FAMILIALE
La SCI familiale, transmettre l'immobilier sans le morceler.
Détenir un bien à plusieurs, organiser sa gestion et le transmettre par parts plutôt que par murs. Fonctionnement, fiscalité IR ou IS, démembrement et un exemple chiffré de succession.
POURQUOI UNE SCI FAMILIALE
Posséder des parts, pas des murs.
Transmettre un bien immobilier en direct pose toujours le même problème : un appartement ou une maison ne se coupe pas en tranches. À plusieurs héritiers, on tombe dans l'indivision, où chaque décision exige l'accord de tous. Un seul refus, et tout se bloque : impossible de vendre, de louer ou d'engager des travaux sans l'unanimité.
La société civile immobilière renverse la logique. Le bien n'appartient plus aux personnes, mais à une société dont chacun détient des parts. Or des parts, cela se divise, cela se donne par tranches, et cela se transmet en gardant la main. C'est tout l'intérêt de la SCI familiale pour préparer une succession sereine et fiscalement optimisée.
Notre rôle est de vérifier que la SCI est réellement la bonne réponse à votre situation, puis de la calibrer : régime fiscal, rédaction des statuts, calendrier de donations, articulation avec votre assurance-vie et votre régime matrimonial. Vous connaissez précisément notre rémunération avant toute recommandation.
À QUOI ELLE SERT
Cinq usages concrets de la SCI familiale.
Au-delà de la transmission, la SCI organise la détention et la gouvernance d'un patrimoine immobilier sur plusieurs générations.
-
Usage clé -
Éviter l'indivision
Sortir d'une indivision subie et de sa règle de l'unanimité. Dans la SCI, les décisions se prennent selon les statuts, à la majorité que vous avez fixée.
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Garder le contrôle
Donner la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit et la gérance. Vous transmettez la valeur, vous gardez les revenus et le pouvoir de décision jusqu'au bout.
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Organiser à plusieurs
Réunir parents et enfants, fratrie ou conjoints autour d'un patrimoine immobilier commun, avec des règles écrites une fois pour toutes dans les statuts.
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Protéger le conjoint
Coupler la SCI avec une stratégie matrimoniale ou une donation entre époux pour sécuriser le conjoint survivant sans déshériter les enfants.
Créer et faire vivre une SCI familiale.
De la rédaction des statuts à la transmission des parts, les temps d'une SCI familiale bien pilotée.
- 01
Rédiger les statuts
On fixe l'objet, la répartition du capital, les pouvoirs du gérant et les règles de cession. C'est ici que se joue l'équilibre entre contrôle et souplesse.
- 02
Apporter ou acheter le bien
La SCI acquiert le bien, ou les associés l'apportent. Le mode d'entrée du bien a des conséquences fiscales qu'on anticipe.
- 03
Choisir le régime fiscal
IR par défaut, ou IS sur option. Ce choix structure toute la rentabilité et la fiscalité de sortie : on le tranche selon votre objectif.
- 04
Transmettre les parts par étapes
On donne des parts par tranches, en démembrement si pertinent, en pilotant l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
FISCALITÉ
IR ou IS : le choix qui change tout.
Une SCI familiale est par défaut à l'impôt sur le revenu : les loyers remontent dans la déclaration de chaque associé, imposés au barème dans la catégorie des revenus fonciers, augmentés des prélèvements sociaux de 17,2 % (taux maintenu pour les revenus fonciers en 2026). Sur option, elle peut basculer à l'impôt sur les sociétés, ce qui ouvre l'amortissement du bien mais change radicalement la fiscalité de sortie.
Il n'existe pas de bon choix universel. Tout dépend de ce que vous voulez faire des loyers et de l'horizon de détention. Cet arbitrage mérite une page à lui seul : nous le détaillons dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.
Critère
SCI à l'IR
SCI à l'IS
Ce qu'il faut retenir
Imposition des loyers
Revenus fonciers, au barème + 17,2 % de PS
Bénéfice taxé à 15 % puis 25 %
L'IS lisse l'impôt si on ne distribue pas
Amortissement du bien
Non
Oui, réduit fortement le bénéfice
Avantage majeur de l'IS sur le rendement
Plus-value à la revente
Régime des particuliers, exonération après 22 et 30 ans
Plus-value professionnelle, amortissements réintégrés
L'IR gagne souvent sur la sortie
Distribution aux associés
Pas de double imposition
Dividende taxé en plus (flat tax 31,4 %)
L'IS pénalise si on a besoin des revenus
Idéal pour
Détenir et transmettre un patrimoine de long terme
Réinvestir les loyers, capitaliser
Le choix dépend de votre objectif, pas d'une règle
SCI à l'IR Revenus fonciers, au barème + 17,2 % de PS
SCI à l'IS Bénéfice taxé à 15 % puis 25 %
Ce qu'il faut retenir L'IS lisse l'impôt si on ne distribue pas
SCI à l'IR Non
SCI à l'IS Oui, réduit fortement le bénéfice
Ce qu'il faut retenir Avantage majeur de l'IS sur le rendement
SCI à l'IR Régime des particuliers, exonération après 22 et 30 ans
SCI à l'IS Plus-value professionnelle, amortissements réintégrés
Ce qu'il faut retenir L'IR gagne souvent sur la sortie
SCI à l'IR Pas de double imposition
SCI à l'IS Dividende taxé en plus (flat tax 31,4 %)
Ce qu'il faut retenir L'IS pénalise si on a besoin des revenus
SCI à l'IR Détenir et transmettre un patrimoine de long terme
SCI à l'IS Réinvestir les loyers, capitaliser
Ce qu'il faut retenir Le choix dépend de votre objectif, pas d'une règle
REPÈRES CHIFFRÉS
Les chiffres qui pèsent dans la décision.
100 000 € Abattement par parent et par enfant sur les donations, renouvelable tous les 15 ans
10 à 20 % Décote usuelle sur la valeur des parts, liée à leur faible liquidité
15 ans Délai de rechargement de l'abattement entre deux donations
17,2 % Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers d'une SCI à l'IR (taux maintenu en 2026)
SCI FAMILIALE ET SUCCESSION : EXEMPLE
Un exemple chiffré, étape par étape.
Prenons un couple, Marc et Isabelle, propriétaires d'un immeuble de rapport estimé à 600 000 €. Ils ont deux enfants et veulent transmettre sans alourdir la facture fiscale ni perdre la main sur le bien. Ils créent une SCI familiale, y apportent l'immeuble, et reçoivent chacun la moitié des parts.
Ils décident de donner la nue-propriété des parts à leurs deux enfants, tout en conservant l'usufruit. À 58 ans, le barème fiscal valorise l'usufruit à 40 %, donc la nue-propriété à 60 %. La base taxable de la donation tombe ainsi à 360 000 €. En appliquant une décote de 15 % liée à l'illiquidité des parts, on retient environ 306 000 €.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur de l'immeuble | 600 000 € |
| Nue-propriété transmise (60 % à 58 ans) | 360 000 € |
| Après décote de parts (15 %) | 306 000 € |
| Abattements (2 parents × 2 enfants × 100 000 €) | 400 000 € |
| Base taxable restante | 0 € |
| Droits de donation à payer | 0 € |
Grâce au démembrement et aux quatre abattements de 100 000 €, la transmission de la nue-propriété se fait ici sans droits. Marc et Isabelle conservent les loyers et la gérance jusqu'à leur décès. À ce moment, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans nouveau droit à payer.
Pour mesurer l'écart, comparons cette stratégie à une transmission au décès sans aucune anticipation. Le même immeuble de 600 000 €, transmis en pleine propriété à deux enfants au moment de la succession, ne profite ni du démembrement ni de la décote de parts. Après les seuls abattements de 100 000 € par enfant, la base taxable grimpe et active le barème progressif des droits de succession.
Sans anticipation Succession au décès, en direct
- Pas de démembrement, pas de décote
- Base taxable par enfant : 300 000 €
- Après abattement (100 000 €) : 200 000 €
- Droits estimés : environ 38 000 € par enfant
Avec SCI et démembrement Donation de parts échelonnée
- Nue-propriété (60 %) et décote de 15 %
- Base taxable après décote : 306 000 €
- Quatre abattements de 100 000 € : 400 000 €
- Droits de donation : 0 €
Soit, dans cet exemple simplifié, de l'ordre de 75 000 € de droits évités pour la famille, à patrimoine transmis équivalent. L'écart vient autant du démembrement que de l'anticipation : ce sont deux leviers qui se cumulent.
Cet exemple est une illustration pédagogique, fondée sur des hypothèses simplifiées (barème de l'usufruit selon l'âge, décote indicative, situation familiale type). Les montants réels dépendent de votre situation précise, de la valorisation retenue et de la législation en vigueur. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Une étude au cas par cas est indispensable avant toute opération.
LES LEVIERS À COMBINER
La SCI ne joue jamais seule.
La force d'une SCI familiale tient à ce qu'elle s'articule avec les autres outils de la transmission. Le démembrement de propriété permet de donner la valeur en gardant les revenus. Les abattements successoraux se rechargent tous les 15 ans, ce qui récompense l'anticipation. L'assurance-vie, fiscalement traitée hors succession, peut compléter le dispositif pour équilibrer les lots entre enfants ou protéger le conjoint. Pour un dirigeant, la SCI se loge parfois sous une holding patrimoniale qui chapeaute l'ensemble.
Mal coordonnés, ces leviers se neutralisent. Bien orchestrés, ils font fondre la facture fiscale tout en respectant l'équilibre familial. C'est précisément le travail d'un cabinet de gestion de patrimoine : assembler, pas empiler.
Avis clients
Des familles qui nous font confiance.
29 avis Google, tous 5 étoiles. Un accompagnement patrimonial à Toulouse, Castres et Albi.
29 avis Google
5/5 note moyenne
100% recommandent
Émilie Q.
Avis Google
★★★★★
Florent est un véritable conseiller, à l'écoute, force de proposition. Il m'a trouvé des solutions de placement à titre privé et professionnel en totale adéquation avec mes besoins et attentes
mai 2023
Véronique K.
Avis Google
★★★★★
Nous avons fait appel aux services de Florent pour préparer la succession de notre patrimoine. Nous recommandons ses services. Réactivité et disponibilité très appréciable.
septembre 2023
Aurore B.
Avis Google
★★★★★
J'ai contacté le cabinet de Florent pour qu'il m'aide dans la gestion de mon contrat d'assurance vie. Disponible et réactif je le recommande.
novembre 2023
Marie C.
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★★★★★
J'ai fait appel au cabinet Occitea Patrimoine, afin de m'accompagner dans la préparation de ma succession. Disponible et réactif je recommande le cabinet.
octobre 2023
Alexis D.
Avis Google
★★★★★
Compétent, honnête et rigoureux, j'apprécie par ailleurs l'accessibilité et la réactivité de Florent dans toutes le démarches. Je conseille vivement son accompagnement
novembre 2023
Benoît L.
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Excellent conseiller. Je le recommande, il m'accompagne sur mon contrat d'assurance vie.
novembre 2023
Bruno M.
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Excellent conseiller, il a su m'accompagner dans mes besoins de placement financier. Je le recommande.
novembre 2023
Céline L.
Avis Google
★★★★★
Très pédagogue, tout est bien présenté, et Florent se montre disponible en cas de besoin, je recommande
octobre 2023
Faut-il créer une SCI familiale ?
La SCI familiale est sans doute l'outil le plus souvent mal employé que je rencontre. Beaucoup la créent par réflexe, parce qu'un proche en a une, sans que leur situation ne la justifie vraiment. Pour un seul bien, sans enfant, sans projet de transmission, elle ajoute du formalisme sans contrepartie réelle.
Mais quand il s'agit de transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs enfants, d'éviter l'indivision et de garder la main sur la gestion, elle devient redoutablement efficace, surtout couplée au démembrement et à des donations échelonnées. La vraie question n'est jamais SCI ou pas SCI, mais quels statuts, quel régime fiscal, quel calendrier. C'est là que se gagne ou se perd l'économie d'impôt, et c'est là que nous intervenons.
Calibrer votre SCI familiale
Florent Cavailles évalue si la SCI répond à votre situation, calibre le régime fiscal et le calendrier de donations, et l'articule avec vos autres dispositifs de transmission.
À VOS QUESTIONS
Vos questions sur la SCI familiale
Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont membres d'une même famille (parents, enfants, parfois conjoints ou frères et sœurs). Elle détient un ou plusieurs biens immobiliers à la place des personnes physiques. Chaque associé reçoit des parts sociales en proportion de son apport. Au lieu de posséder directement un appartement ou une maison, on possède des parts d'une société qui, elle, possède le bien. C'est cette mécanique des parts qui rend la transmission beaucoup plus souple qu'une détention en direct.
La SCI familiale et la succession forment un couple naturel. Premier intérêt : on transmet des parts sociales, plus faciles à diviser qu'un bien immobilier. Vous pouvez donner 12 % du capital cette année, 8 % dans trois ans, en pilotant finement chaque don. Deuxième intérêt : la donation de parts ouvre droit à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Troisième intérêt : la valeur des parts subit généralement une décote (10 à 20 %) liée à leur faible liquidité et aux contraintes statutaires, ce qui réduit l'assiette taxable. Enfin, la SCI évite l'indivision entre héritiers et sa règle de l'unanimité, source classique de blocages.
Oui, et c'est l'un des montages les plus utilisés. Vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants tout en conservant l'usufruit : vous continuez de percevoir les loyers et de jouir du bien votre vie durant. En tant que gérant statutaire, vous gardez aussi le pouvoir de décision sur la société. Au décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans nouveaux droits à payer. Le démembrement réduit en plus la valeur taxable lors de la donation, puisqu'on ne transmet que la nue-propriété, valorisée selon le barème fiscal de l'usufruit.
Pour une logique de transmission patrimoniale de long terme, la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) reste souvent préférable : pas de double imposition à la distribution, et un régime de plus-value des particuliers favorable à la revente après une longue détention. La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) permet d'amortir le bien et de lisser l'imposition des loyers tant qu'on ne les distribue pas, mais elle alourdit la plus-value de sortie et taxe les dividendes. Le choix dépend de votre objectif réel : capitaliser et réinvestir penche vers l'IS ; détenir et transmettre penche vers l'IR. C'est un arbitrage à poser au cas par cas.
La SCI n'est pas une formule magique. Elle implique un formalisme réel : statuts, comptabilité, assemblée générale annuelle, tenue d'un registre. Les associés sont responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts (responsabilité indéfinie, non solidaire). La SCI ne fait pas disparaître l'impôt : elle organise sa répartition. Elle est aussi mal adaptée à la location meublée, qui relève d'une activité commerciale et entraîne un passage automatique à l'IS. Enfin, mal rédigés, les statuts peuvent créer des blocages au lieu d'en éviter. C'est pourquoi le montage se prépare, il ne s'improvise pas.
À la création, il faut compter la rédaction des statuts, l'annonce légale et l'immatriculation au greffe, soit un ordre de grandeur de quelques centaines à environ 2 000 € selon que vous passez par un notaire, un avocat ou que vous rédigez les statuts vous-même. S'y ajoutent les frais annuels de tenue comptable. Pour un apport de bien immobilier à la SCI, des droits d'enregistrement et des frais d'acte notarié s'appliquent. Ces coûts doivent être mis en regard de l'économie de droits de succession attendue : sur un patrimoine immobilier conséquent, l'avantage est généralement très supérieur à la dépense.